Fonctionnement d’une SCI, mode d’emploi

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Comment fonctionne une SCI ? L’essentiel en 140 mots

La SCI doit acheter et gérer un bien immobilier, souvent pour le louer.

Le gérant appelle les fonds, signe l’achat chez le notaire, puis met le bien en location.

Une assemblée générale annuelle est obligatoire pour rendre compte de la gestion.

La convocation doit être envoyée par lettre recommandée avec AR, au moins 15 jours avant, avec : date, lieu, ordre du jour, résolutions, documents utiles.

Si tous les associés sont présents ou représentés, une convocation informelle suffit.

Lors de l’AG : feuille de présence, présentation des comptes, vote des résolutions, PV signé par le gérant et le président de séance.

Le PV est inscrit dans un registre spécial obligatoire.

Le gérant n’engage pas seul la SCI au-delà de ses pouvoirs : il doit consulter les associés.

Une SCI doit avoir un compte bancaire, sauf cas très particulier (ex. SCI de résidence principale).

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Après sa création, la société civile immobilière (SCI) doit être administrée dans les règles. Ainsi, une SCI qui ne tiendrait pas ses assemblées et dont le gérant n’accomplirait pas ses fonctions pourrait être considérée comme n’ayant pas d’existence réelle. Rappel des principaux points de vigilance.

À lire également : Créer une SCI ou une SCI familiale, l’essentiel à savoir

Toute SCI doit accomplir son objet social

Les associés créent une société civile immobilière (SCI) avec un objectif : acquérir un bien immobilier (parfois plusieurs) afin de l’habiter ou de le mettre en location.

Le plus souvent, c’est au gérant qu’il appartient d’appeler les fonds que les associés se sont engagés à verser au capital et, si nécessaire, de rechercher un crédit pour compléter le financement.

En règle générale, c’est le gérant qui signe l’acte d’acquisition du bien immobilier chez le notaire et, en cas d’investissement, met le bien en location.

Obligation de tenir une assemblée générale annuelle pour une SCI

Au moins une fois par an, le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés. D’ordinaire, cela intervient en assemblée générale (AG).

En principe, la convocation doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception (AR), en respectant un préavis de 15 jours. Elle comporte :

• Les lieux et date de l’assemblée ;
• L’ordre du jour ;
• Le texte des résolutions soumises au vote ;
• Tous documents nécessaires à leur information.
  

La SCI doit respecter un formalisme strict lors d’une AG

Il est d’usage que le gérant :

• Fasse signer une feuille de présence ;
• Donne lecture de son rapport ;
• Présente les comptes sociaux ;
• Fasse élire un président de séance pour conduire les débats.

Chaque résolution est mise au vote jusqu’à épuisement de l’ordre du jour. Le tout est consigné dans un procès-verbal (PV), signé par le gérant, ainsi que par le président de séance.

Les décisions des associés sont, en principe, prises en assemblées. Les statuts peuvent toutefois prévoir qu’elles résulteront d’une consultation écrite.

Le PV doit être reporté dans un registre spécial obligatoire pour chaque société. À noter : certaines décisions d’AG donnent lieu à publicité (ex. : modification des statuts ou changement de gérant).

Toute société civile immobilière est administrée au quotidien par un gérant

Le gérant agit dans le cadre de ses pouvoirs tels qu’ils sont définis par la loi et dans les statuts de la SCI. À l’égard des tiers, il justifie de sa qualité de gérant par la production par exemple d’un extrait Kbis de la société, sur lequel figure son nom. Il est responsable de ses manquements à la loi, aux règlements et statuts, ainsi que de ses fautes de gestion. Chaque fois qu’une décision à prendre dépasse ses pouvoirs, il doit consulter les associés selon les modalités prévues par les statuts.

Toute SCI ou presque est tenue d’ouvrir un compte en banque

Concernant une SCI donnant des biens immobiliers en location, la question ne se pose pas : l’ouverture d’un compte en banque est incontournable.

En revanche, une société civile immobilière (SCI), constituée par un couple détenteur de leur seule résidence principale, peut éventuellement s’en dispenser. Malgré tout, cela n’est pas conseillé. Car, en l’absence de compte bancaire, la SCI ne pourra ni encaisser de chèque ni recevoir de virement : ce qui exclut par exemple la possibilité de percevoir une indemnisation d’assurance après un sinistre ou le remboursement d’un trop versé.

À lire également : Cession de parts, dissolution… : quand et comment sortir d’une SCI ?

© Uni-médias – Dernière mise à jour Octobre 2025

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