Assurance loyers impayés : garantie, conditions et indemnisation

Sommaire :

• Pas assurance loyer impayé : quels risques ?
• Bien choisir son assurance garantie loyers impayés
• Indemnisation par la garantie : calcul et recouvrement
• D’autres garanties du propriétaire : dispositif et assurances
• Recours en cas de loyer impayé

Comment fonctionne l'assurance loyers impayés ?

Pour anticiper d’éventuels loyers impayés, la garantie loyers impayés est particulièrement utile. A ne pas confondre avec Visale, un dispositif mis en place par Action Logement et accessible sous conditions. On vous explique.

Garantie loyers impayés (GLI) c'est quoi ?

La garantie loyers impayés, également appelée Assurance loyers impayés ou Assurance garantie locative, permet à un propriétaire bailleur de se protéger lors d'éventuels impayés de la part de son locataire. Une assurance loyers impayés couvre à la fois le montant du loyer et les charges locatives. Elle permet généralement de prendre en charge les frais de procédure d’expulsion si le locataire refuse de payer ou régulariser ses loyers. La garantie loyers impayés est généralement associée à des garanties complémentaires en inclusion ou optionnelles selon les contrats, telles que  « les  Détériorations immobilières » en cas de dégradations commises par le locataire ou la « Protection juridique » en cas de litiges avec le locataire dans le cadre du bail conclu.

La garantie loyers impayés offre plusieurs avantages et permet au propriétaire de :

• Maintenir l’équilibre financier de son investissement locatif : le propriétaire est moins impacté financièrement par les loyers impayés, notamment s’il a besoin de percevoir les loyers pour rembourser un crédit immobilier.
• Préserver son patrimoine immobilier en cas de dégradations par le locataire
• Être soutenu par des experts juridiques en cas de litiges avec le locataire, ou lors de la mise en œuvre d’une procédure d’expulsion
• Optimiser sa fiscalité selon le régime fiscal choisi : le bailleur peut déduire les primes d’assurance de ses revenus fonciers.

La garantie loyers impayés est ainsi le complément idéal de la couverture du propriétaire bailleur.

Garantie Visale

La garantie Visale s’apparente à la garantie loyers impayés (GLI), mais comporte quelques différences notables puisque le futur locataire doit avoir entre 18 et 30 ans. Si vous êtes éligible à un bail mobilité ou logé par un organisme d’intermédiation locative, vous pouvez aussi profiter de cette garantie.

Visale peut également s’adresser aux salariés de plus de 30 ans, notamment ceux :

• embauchés depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmés) ;
• ou gagnant jusqu’à 1 710 € net/mois ;
• ou dans les 6 mois suivant une mobilité professionnelle ;
• ou avec une promesse d’embauche de moins de 3 mois.

D’autres conditions s’appliquent par ailleurs au logement, qui doit être occupé à titre de résidence principale, le loyer doit respecter un certain plafond :

• 1 940 € en Île-de-France ;
• 1 575 € pour les agglomérations de plus de 100 000 habitants, la Corse et Saint-Martin ;
• 1 365 € pour les autres communes.

Pour les étudiants sans ressources, des plafonds spécifiques ont été mis en place :

• 1 000 € en Île-de-France ;
• 840 € pour les agglomérations de plus de 100 000 habitants, la Corse et Saint-Martin ;
• 680 € pour les autres communes.

Par ailleurs, il doit s’agir d’un logement décent et respectant le Règlement Sanitaire Départemental (RSD).

Avec Visale, le propriétaire est couvert en cas d’impayés durant les 36 premiers mois de location. Il pourra refaire une demande de garantie à l’issue de cette période si le locataire est toujours éligible. Quant au locataire, il n’a pas besoin de demander de garant.

Envie d’aller plus loin ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la caution ou garantie Visale.

Pas d'assurance loyer impayé : quels risques ?

L’absence d’assurance loyers impayés peut s’avérer risquée à plusieurs titres.

• Si la période de non-versement des loyers s’étend dans la durée, cela peut menacer l’équilibre économique de l’investissement locatif voire les finances personnelles du propriétaire.
• Pendant toute cette période, les frais liés au bien locatif continuent de tomber : charges de copropriété, intérêts d’emprunt, échéances de prêt, etc.

Des loyers impayés à répétition peuvent également ternir la relation entre le locataire et le propriétaire. Si le dialogue est rompu, cela peut déboucher sur des démarches judiciaires (procédure d’expulsion…) qui peuvent s’avérer non seulement plus longues mais aussi plus coûteuses.

Bien choisir son assurance et garantie loyers impayés

Différents critères doivent être pris en considération avant de choisir une assurance des loyers impayés : Conditions de solvabilité du locataire (type de contrat de travail, nature des revenus…), montant des franchises, délai de carence, plafond de l'indemnisation, durée de la couverture.

Voici les principaux éléments à prendre en compte pour bien choisir son assurance garantie loyers impayés.

Les obligations du locataire

Pour signer le bail du logement, le locataire doit apporter la preuve de sa solvabilité. En fonction des contrats d’assurance, les conditions et la nature des documents demandés varient :

• Derniers bulletins de salaire
• Contrat de travail
• RIB
• Derniers avis d’imposition
• Pièce d’identité
• Attestation d’assurance habitation au nom du locataire
• Contrat de bail du logement loué

Lorsque que le contrat de bail est signé, un état des lieux sera établi ainsi qu’un inventaire et état du mobilier en cas de location meublée.

Le plafond de l'indemnisation

Il correspond au montant maximal et/ou à la durée maximale qui pourra être pris en charge par l’assurance en cas de loyers impayés. Ce montant varie d’une compagnie d’assurance à l’autre.

Une franchise de 1 ou 2 mois de loyers peut parfois s’appliquer. Elle correspond à la somme que le propriétaire devra prendre à sa charge en cas de défaut de paiement de son locataire.

Les différents délais de l’assurance loyers impayés

Différents délais sont à connaître avec la garantie loyers impayés :

• Le délai de carence. Il correspond à la durée pendant laquelle le propriétaire devra prendre les loyers impayés à sa charge avant de déclencher son assurance loyers impayés. Ce délai est précisé dans le contrat ;
• La durée des garanties. Il s’agit de la durée maximale pendant laquelle l’assurance s’applique. Une durée de 2 à 3 ans est recommandée afin de tenir compte du délai de certaines procédures judiciaires.

Indemnisation par la garantie : calcul et recouvrement

Le montant pris en charge par l’assurance loyers impayés dépend des garanties souscrites.

Il varie entre 70 et 90 % du montant du loyer impayé. Le reste est mis à la charge du propriétaire : il s’agit de la franchise.

D’autres garanties du propriétaire : dispositif et assurances

La garantie loyers impayés n’est pas la seule protection dont a besoin un bailleur. D’autres types de couvertures sont également conseillés, comme l’assurance propriétaire non-occupant ou encore l’assurance vacance locative.

Par ailleurs, il est possible de recourir à d’autres dispositifs pour se prémunir contre les impayés de loyers.

Assurance propriétaire non-occupant (PNO)

Seul le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation pour les dommages qu’il pourrait causer à son propriétaire.

• L’assurance PNO n’est légalement pas obligatoire pour le propriétaire : seule l’assurance responsabilité civile est imposée si le bien en question se situe dans une copropriété.
• Néanmoins, elle est plus que conseillée, pour que vous n'ayez pas à prendre en charge seul des sinistres qui toucheraient la structure même de votre logement non couvert pas l'assurance de votre locataire, comme un arbre de votre jardin qui tomberait sur votre toit.
  

Assurance vacance locative

L’assurance vacance locative permet au propriétaire de maintenir ses revenus même si le logement est inoccupé.

C’est le complément idéal de l’assurance loyers impayés : cette dernière maintient les revenus locatifs pendant la période d’occupation du logement, tandis que l’assurance vacance locative intervient pour verser des loyers entre deux locataires.

Attention, l’assurance vacance locative a généralement une période d’application limitée (entre 1 et 4 mois).

Autres dispositifs

Au-delà de la garantie loyers impayés, le propriétaire peut faire appel à différents dispositifs ou mettre en œuvre différentes démarches en vue d’assurer le paiement de ses loyers ou le maintien en bon état du logement.

• La garantie Visale, détaillée au début de cet article.
• La caution du locataire. Il existe la caution simple et la caution solidaire. Dans le cadre de la caution simple, le propriétaire peut faire appel à la caution seulement si le locataire ne peut plus faire face à ses dettes locatives. Dans le cadre de la caution solidaire, le propriétaire peut activer la caution dès le premier impayé de loyer.
• Le dépôt de garantie, une somme versée par le locataire à la signature du bail. Cette somme d’argent peut notamment couvrir des loyers ou charges impayés à la fin de la location.
• L’avance Loca-Pass, qui permet à un locataire, sous conditions, de financer le dépôt de garantie sous forme de prêt à taux zéro. Comme pour la garantie Visale, ce dispositif est proposé par Action Logement.
• Solibail, qui est un contrat de location sécurisé par l’État pour faciliter le logement de familles aux revenus modestes.

Si le propriétaire a déjà souscrit une assurance loyers impayés, il peut demander une caution à son locataire si et seulement si celui-ci est étudiant ou apprenti.

Recours en cas de loyer impayé

On vous explique comment mettre en œuvre la garantie loyers impayés et, en l’absence de cette dernière, l’ensemble des démarches à réaliser. Dans la majorité des cas, l’assurance contre les loyers impayés permet de simplifier les démarches à engager.

Démarches avec une garantie loyers impayés

Il vous suffit de signaler l’impayé de loyer à votre compagnie d’assurance. Une fois votre dossier de sinistre ouvert, celui-ci est examiné rapidement et l’indemnisation des loyers impayés est déclenchée conformément aux conditions prévues au contrat.

Sans garantie loyers impayés

En l’absence de garantie loyers impayés (GLI) les démarches administratives ou judiciaires avec votre locataire peuvent s’avérer plus longues et plus complexes.

Voici les démarches auxquelles vous serez confrontées :

La lettre simple et la mise en demeure de payer en cas de retard

Si votre locataire tarde à payer son loyer, vous pouvez commencer par lui adresser un rappel par lettre simple. Si cette dernière reste sans effet, vous devez lui envoyer une mise en demeure en courrier recommandé avec accusé de réception.

La mise en jeu de la caution dès les premiers loyers non payés

Vous pouvez réclamer le paiement du loyer auprès du garant du locataire dès le 1er impayé, mais le paiement par la caution n’est pas systématique.

Le versement des aides au logement au bailleur

Au bout de deux mois de loyers impayés, vous devez prévenir la Caf (ou la MSA). L’organisme concerné engage alors une procédure pour impayé.

La résiliation du bail et l'expulsion

Enfin, vous pouvez résilier le bail et entamer une procédure d’expulsion dès le 2e mois de loyers impayés si les démarches précédentes n’aboutissent pas.

• Il est nécessaire de respecter un certain formalisme et des délais obligatoires.
• La marche à suivre dépend du contenu du bail.

© Uni-médias – Dernière mise à jour Juin 2026

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