Faut-il un apport personnel pour acheter ?

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Faut-il un apport pour un achat immobilier ? L’essentiel en 150 mots

• L’apport personnel est la somme que l’acheteur investit dans son achat en plus du crédit bancaire.
• Il représente en général 10 % à 20 % du montant total du projet.
• Il permet de couvrir les frais de notaire, de garanties et de négociation.
• Un apport élevé facilite l’accès au crédit et permet souvent de meilleures conditions. Il réduit le risque pour la banque, donc le coût du prêt.
• L’absence d’apport est possible dans certains cas, mais c’est marginal.
• Les banques analysent la capacité d’épargne et le reste à vivre de l’emprunteur.
• Le HCSF limite le taux d’effort à 35% et la durée de crédit à 25 ans (plus 2 ans parfois possibles).
• Le PEL reste un outil utile pour épargner, bien que ses conditions varient selon les périodes.
• Il est conseillé de préparer son projet à l’avance et de simuler un prêt à taux zéro (PTZ).

Pour plus de détails ou compléments, lisez l’article complet !

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Sommaire :

• Achat immobilier : qu’est-ce que l’apport personnel ?
• Pourquoi l’apport personnel est-il aujourd’hui un paramètre si important ?
• Le montant de l’apport détermine-t-il les bonnes conditions de crédits ?
• Quel est l’apport personnel minimum indispensable ?
• Obtenir un crédit immobilier sans apport : est-ce possible ?
• Comment constituer son apport personnel ?
   

Achat immobilier : qu’est-ce que l’apport personnel ?

Définition de l’apport personnel : dans le cadre d’un achat immobilier, l’apport personnel correspond à la somme d’argent que l’acheteur peut investir dans son projet, en complément du crédit que peut allouer la banque.

Ce montant s’exprime en pourcentage du montant total de l’acquisition.

Pourquoi l’apport personnel est-il aujourd’hui un paramètre si important ?

Pour un achat immobilier, l’apport personnel offre un bon indicateur quant à la capacité future de remboursement d’un emprunteur. Faire un effort d’épargne durant quelques années pour se constituer soi-même un apport personnel en vue d’une acquisition, renvoie à la banque un signal positif.

Ce paramètre indique également que le futur emprunteur devrait avoir la capacité d’absorber le surcoût entre son loyer actuel et ses futures échéances de remboursement d’un prêt immobilier. Enfin, il donne à l’emprunteur la capacité d’encaisser une éventuelle baisse de la valorisation du bien dans le temps.

Le montant de l’apport détermine-t-il les bonnes conditions de crédits ?

Même s’il n’est pas le seul critère pris en compte, plus la proportion de cet apport personnel est importante, plus le coût du prêt est allégé, puisque l’acquisition requiert un financement moins élevé.

Mais ce n’est pas tout. En effet, dans le taux du crédit lui-même, il y a une part qui permet de couvrir le risque d’impayés : cette part est inversement proportionnelle à celle de l’apport dans le montant global de l’acquisition.

Si l’emprunteur dispose d’un apport important, on peut lui accorder de meilleures conditions tarifaires et de meilleures conditions d’emprunt puisque l’on sait que le risque sera moindre.

Quel est l’apport personnel minimum indispensable ?

Nous l’évaluons à une moyenne de 10% à 20% du montant global du projet. Le montant global de l’opération correspond au prix d’achat, majoré des :

• Éventuels frais de négociation ;
• Frais de notaire ;
• Frais de garantie financière (caution d’un organisme ou garantie hypothécaire).

Pour monter votre dossier de prêt immobilier et votre offre de crédit, la banque peut vous demander un justificatif de votre apport personnel.

Quand verser l’apport personnel ?

L’apport personnel devra être versé au notaire le jour de la signature de la vente.

Mais l’apport personnel peut aussi vous servir à payer l’acompte au moment de la signature de la promesse de vente de votre bien immobilier (soit avant l’obtention du crédit) ! En général, l’acompte demandé est entre 5 à 10% du prix de vente du bien.

À lire également : Tout sur l'acte authentique de vente

Obtenir un crédit immobilier sans apport : est-ce possible ?

Si vous souhaitez savoir s’il est possible d’investir dans l’immobilier sans apport, la réponse sera nuancée.

Théoriquement oui, mais tout dépend de votre situation : si vous avez déjà des biens immobiliers générant des revenus locatifs par exemple. Dans ce cas, les loyers perçus peuvent rembourser votre prêt par exemple. Ou si vous faites une opération d’achat-revente.

Mais cette réalité est aujourd’hui marginale, surtout pour l’acquisition de la résidence principale. Elle ne concerne éventuellement que des emprunteurs qui disposent d’un salaire et d’un « reste à vivre » après remboursement du crédit très confortables.

Plus que le taux d’endettement, cette notion de « reste à vivre » est très importante. En effet, les banques doivent suivre les recommandations du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) pour l’octroi d’un prêt immobilier. Le HCSF établit 2 critères que les établissements de crédit doivent appliquer en matière de crédit immobilier :

• le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35% (tous crédits en cours confondus) ;
• la maturité du prêt immobilier ne doit pas excéder 25 ans (avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit).

Les banques restent décisionnaires de l’octroi d’un prêt immobilier après analyse du dossier de financement, et considèrent qu’il n’est pas raisonnable de s’endetter au-delà de 35%. Dans ce cas, si les revenus de l’acquéreur s’élèvent à 2 000 € par mois, le reste à vivre n’est pas le même que s’il gagne 4 000 € par mois.

Dans tous les cas, avant d’accorder un prêt à quelqu’un qui ne disposerait d’aucun apport personnel dans le cas d'un investissement locatif par exemple, la banque effectue une analyse très fine de sa situation personnelle, et une anticipation des événements qui vont raisonnablement venir entamer ce fameux « reste à vivre ».

Comment constituer son apport personnel ?

En commençant à épargner le plus tôt possible car un projet immobilier, ça se prépare. Il est ainsi opportun d’ouvrir un plan épargne logement par exemple : ce produit bancaire permet de se constituer une épargne régulière.

Selon les périodes, les conditions d’emprunt associées au PEL peuvent être plus ou moins avantageuses, mais il reste un outil intéressant pour préparer un achat immobilier. Il suffit d’y verser 45 € par mois pour poser, en quelque sorte, la première pierre de son projet immobilier.

À lire également : Frais pour un achat immobilier : il ne faut pas les oublier !

© Uni-médias – Dernière mise à jour Janvier 2026

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